リノベーション物件の見分け方を3つのポイントで解説!

  • 物件探し
最近いたる所で「リノベーション」という言葉をよく目にします。
元々日本人は新築好きと言われていますが、ここ10~20年で市場も大きく変わってきました。
中古物件を選ぶ人は今、確実に増えています。
それでは、なぜ多くの人が中古住宅を選んでいるのでしょうか。
そこにはどんな魅力があるのでしょうか。



1つ目「価格」
「新築は鍵を開けた瞬間、資産価値が20%下がる」と言われています(営業利益や販売経費が上乗せされている為)。
 ※2017.4.3 DIAMOND online参照
つまり、その分が掛からない中古マンションは新築に比べお得ということになります。

2つ目「立地」
新築は自分が住みたい街にあるとは限りませんが、中古住宅ならどの駅や地域にもあり、何かしらの物件があります。
特に最近は子供の学区や保育園問題で、住みたい地域を絞ってから探す方も多くいます。

3つ目「暮らしに合わせたリノベーションができる」
2LDKの間取りを3LDKに変えたい、オープンキッチンをカウンターキッチンにしたい、好きなメーカーのお風呂を入れかえたい等…
自分好みやライフスタイルに合わせて造ることができます。
もちろん注文住宅でもできますが、価格や立地の選択肢を考えると中古住宅のリノベーションのほうが軍配があがります。


では、そんな人気のリノベーション物件の見分け方ですが、主に3つあります。


1.耐震

物件を選ぶ際、築年数を重要視するのは大事なポイントです。
一つの基準にしているのが法律です。耐震に関して必ず引き合いに出されるのが、1981年6月1日の法改正。
このときに建築基準法が改正され、新しい耐震基準で建物を建てなくてはいけなくなりました。
よって、この日付より前の確認申請で建てられた建物は「旧耐震」、それ以降を「新耐震」と呼んでいます。
※正確には6月以降に「着工」した建物であり、登記簿謄本などに記載されている「竣工日」ではありません。
 
耐震の問題は単に安全性だけでなく、税金、融資、保険などにも関係してきます。
旧耐震の場合はローンを組みにくい場合もありますし、将来売却したいときに、売りにくくなることもあります。
そのあたりも考慮して、どこまで自分が許容できるのかを考えないといけません。

<耐震について調べる時に参考にしたいサイト>
国土交通省:建築:住宅・建築物の耐震化について
政府広報オンライン:暮らしに役立つ情報
東京都耐震ポータルサイト:耐震Q&A

2.管理

建物の管理も買う前に気をつけたいポイントです。
この点に関しては、「中古の方がわかりやすいから安心」という人もいます。
すでに住んでいる人がいるので、洗濯物や止まっている車、ゴミ捨て場などを見ると、なんとなくコミュニティの雰囲気がわかるもの。
戸建ての場合も、その街がどんな行政を行っているのか調べてみるといいでしょう。

3.住む街の選び方

住む街に関しては、マンションの場合も戸建ての場合も注意が必要です。
この時代、その街が成長しているのか、収縮傾向にあるのか見極めることが必要です。

ちょっと前までは、東京であれば売れないということはまずないし、相場の変化もある程度見通しがつきました。
でも今は、郊外を中心に高齢化と少子化が同時に進んでいる地域もあれば、少子化をなんとか抑え込んでいる地域もあります。
地方都市になると、多くの行政が機能特区という形でサービスを制限しようとしています。
今まではどんな場所でもゴミの回収車は来たし、浄水設備もありましたが、今後はどこでも同じようなサービスが受け続けられるとは限りません。
人口減がこれから住もうと思っている街にどんな影響を与えるのか。行政の姿勢によって、明暗が大きくわかれてくるはずです。


そのようなさまざまなポイントをふまえた上で、どうやったらいい物件を見つけられるのでしょうか。
ここでも3つのポイントに分けてご説明します。


1.ワンストップサービスを利用する

基本的には不動産屋へ行くのが一般的ですが、最近多いのは、物件探しから資金計画、リノベーションまでを一手に引き受けてくれる“ワンストップサービス”を提供しているリノベーション会社に頼むこと。
理想の暮らし方、資金、将来の売却、街のこと、建築のことまですべてを含めて一緒に話しながら決めていけるのが最大のメリットです。
というのも、建築がわからない人と一緒に不動産を探してしまうと、買った後に「間取りが変えられなかった」「電気容量が上げられなかった」「フローリングが変えられなかった」「キッチンが動かせなかった」など問題が出てくることが多々あるからです。
また、不動産のことに詳しくても建築のことに明るくないと、いい物件だけれども高いものを買ってしまい、あとでリノベーションの費用が足りなくなってしまった、というケースもあります。
そういう意味で、デザインと不動産の両方を扱っていて、かつお金にも詳しいリノベーション会社を選べば、時間の無駄がなくなります。

2.住宅のポータルサイトを利用する

それ以外にも、最近はポータルサイトも充実してきているのでおすすめです。
地図から物件を簡単に探せるようになっていますし、検索の詳細も「築何年以上」、「耐震基準」、「住宅ローンの控除」など様々な軸から調べられるようになっています。
ぜひいろいろなサイトで比較検討してみてください。

3.自分の「好み」だけで判断しない

ライフスタイルも日々変化していくので、家を購入した後でも住み替えを検討する方は少なくありません。
もし今後売却を考えるようになった時、「資産」という考えを取り入れることも大切になってきます。
これはあくまで資産性としての見方ですが、「この場所に住みたい!この間取りにしたい!」等、好みだけで判断してしまうと資産性が下がる可能性があります。
なぜなら、「自分の好み=万人受けする」とは限らないからです。
よく「お金を掛けてリフォームしたのに個性が強すぎて売れない」「自分は好きな街だが、不便なエリアでなかなか買い手が見つからない」など、一部の人にしか評価されず、売却に苦戦したという声を耳にします。
もちろん、リノベーション・中古物件の醍醐味は自由が利くことなので、自分の「好み」を取り入れることは間違いではありません。
ただ、資産性という観点でいうと好みだけで判断するのはリスクが高いので、「どんなエリア・どんな間取りに需要があるのか」といった視点も取り入れていくことがおすすめです。



最後に気をつけたいのは、中古住宅市場は驚くほどスピーディーだということ。
いい物件は誰が見てもいい物件です。
そういう物件は、土曜日に内見に行くと、日曜日にはすでに他の人が申し込みをしているということが珍しくないので、すぐに決断できる状態でいるのが理想的ですね。
そのためにも、まずは不動産、お金、建築の3つに詳しく、かつ相性のいいプロを見つけ、その人と一緒に実際に物件を見て、早い段階で自分の本当の欲望や、暮らしの理想を見極めておくことが必要です。

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この記事を書いた人

宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー高島 由衣

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