消費税増税による物件購入時の影響!前と後で何が違う!?【2019年10月増税版】

  • 準備編
2019年10月より消費税率が8%から10%に上昇しました。

消費税が増税されることで、実際の不動産売買にどんな影響があるのでしょうか?
なんとなく、消費税が増税になるから、不動産の様な高額の商品は、消費税が上がる前に購入しないとと、焦っていた方も多いはず。
このコラムでは、「消費税が上がる事で、実際の不動産取引にはどんな影響があるか」、正しい知識をお伝えしたいと思います。

消費税増税で何が起きる?

消費税が増税となっても、すべての不動産が一律影響を受けるわけではありません。
主に新築の物件は、売主が「課税業者」であるため、消費税の影響を受けます。

ただし、消費税が課税されるのは、不動産価格の建物の部分だけになります。

例えば5,000万円の物件の場合、土地の価格が2500万円・建物の価格が2270万円・消費税230万円という内訳になります。
5,000万円全体に課税されるのではなく、建物の価格のみに課税されるんですね。
今回は2%の増税となるので、約45.2万分消費税が増えるので、新築物件を購入する場合は、消費税の影響があるという事になります。

そして中古物件でも、売主が不動産業者や建築業者だと「課税業者」になるので、中古物件でも消費税が価格に入っている場合があります。
簡易的に見分ける場合、不動産の販売チラシの価格の横に「税込」と記載があると、不動産価格に消費税が入っていることが一目でわかります。

中古物件の個人間売買の場合は、非課税となるので消費税が発生しません。
したがって、個人の売主さんから物件を購入する場合は、消費税は考慮しなくてよいことになります。

消費税が発生したとしても、こんな特典が

消費税が発生する物件は、消費税分損をするのでは、、と思う方も多いかもしれません。
消費税が増税する事による市況への影響を考慮して、住宅ローン控除を使用する場合は、住宅ローン控除減税幅が広がる措置が取られています。

現状消費税が含まれている物件を購入すると年末住宅ローン残高の上限4,000万円の1%(40万)が所得税もしくは住民税が控除されます。
それが10年間続くことになります。
住宅ローンを組まずに、物件を持たない場合に支払っていた所得税、最大で400万円が減税されることになります。

さらに今回の10%への引き上げに伴い、今まで10年間だった期間が、13年間へ変調され減税幅が広がりました。
この措置も、2020年12月までになるので、住宅ローン控除減税を利用して購入すると、どれくらいの恩恵があるかどうか比較検討して売買していきたいですね。

ちなみに現在住宅ローンの金利が1%を切っている商品もあるので、13年間金利を払わずに物件を持てる計算になるのは大きいですね。

まとめ

消費税が増税されると、良いのか悪いのか、ここまでの話で判断がつきにくいかもしれません。

要するに不動産価格に消費税が含まれているか、含まれていないかという視点も勿論大切ですが、消費税を抜いた場合の価格が不動産の資産価値として、適切なのかどうかを見極める事が大切になります。

一つ不動産を評価する時の指標として、「収益還元法」という手法があります。
これは、売買で購入しようとしている物件を賃貸に出した場合に、賃料がいくらになり、購入しようとしている価格が適切かどうか判断する手法です。

賃貸物件の方が、賃料の上下が小さいので、不動産価格を判断する時の、指標として、参考になるのでぜひ活用してみてください。

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この記事を書いた人

宅地建物取引士竹輪 耕一

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